誰が10億人になりたいですか？
この投稿は、私が知っている数人の地元の人々と話をした後、私の頭の中で醸造を始めました。彼らは私と彼らの土地の価値の増加を共有しました。私は数字に悩まされていました。これらの物件はすべて東側にあります。実際、これらの物件はすべて、現在不動産市場で真っ赤になっているアントゥオン地区にあります。楽しみのために、ここに統計があります：
- An Thuong 30の物件は、6年間で1100%上昇しました：5億から60億VND。
- An Thuong 2の物件は、8年間で3900%に跳ね上がり、2億から80億VNDになりました。
- An Thuong 33の物件は、4年間で525%上昇し、8億から50億VNDになりました。
そしてそれは土地のためだけです—家は余分な費用がかかります。あなたが投資家であるならば、それらの種類の数はあなたを唾液分泌させます。
これらの点からチャートを作成する時間や傾向はありませんが、東側の地価の天文学的な上昇をはっきりと見ることができます。 「バブル」や「市場の過熱」、「これはでたらめ」という言葉が話題になっているのをよく耳にします。それで私の好奇心は刺激され、私は質問をしなければなりませんでした：ダナンは不動産バブルを経験していますか？
いくつかの調査の結果、私が得た結論はおそらくそうではありません。市場の特定の個々のコンポーネントが過熱している、または単に愚かに実行されている可能性がありますが、市場全体は健全に見えます。今では過大評価されているのではなく、数年前でも広大な土地が非常に過小評価されていたようです。いくつかの理由があります。
研究の過程で、PiotrFrieske氏と一緒に座ることができました。 中部ベトナム不動産 不動産価格と彼が市場で見ているものについて話すために。完全な開示：賄賂は発生しませんでした。また、このブログで私に賄賂を贈るのも良い投資ではありません。とにかくお金をポケットに入れて、とにかく好きなものを書くだけでなく、文字通り何十人もの読者がいます（良い一日）。しかし、フリースケ氏はいい人なので、ここで彼に言及させていただきます。
クレジットではなく現金
ダナンはまだサイゴンやハノイよりもはるかに安い土地です。これらの都市の裕福な人々は、裕福な人々がよく行うように、これを知っており、不動産市場をフォローしています。 Frieske氏と他の複数の情報筋は、ダナンでの新規土地購入の約60-80%は、ハノイで1区画の土地を販売し、同じ金額で4区画を購入できる裕福なハノイ人からのものであることに同意します。
しかし、それはバブルや市場の過熱と何の関係があるのでしょうか。
バブルは通常、市場に大きなレバレッジ、つまり借入れがある場合に発生します。この場合、ほとんどの土地購入は完全に現金であるか、せいぜい最小限の資金しかありません。土地を完全に所有している人々は、市場が暴落した場合にローンを返済するために銀行がドアを叩くのを心配する必要はありません。これらの不動産所有者は、価格の災難があった場合、ただ腰を下ろして価格が安定するのを待つことができます。結局のところ、本当に失うものは何ですか？土地を現金で購入すれば売却する必要はありません。
それを米国の2006年から2007年の住宅バブルと比較してください。 民間債務によって有名に煽られている。不動産価格の暴落は通常、貸付が厳しくなるにつれて連鎖反応として現れます。したがって、ダナンで不動産価格が下落したとしても、多くの不動産所有者は心配する債務がほとんどないかまったくないため、連鎖反応が起こる可能性は低いです。
ここでの重要な注意点は、借金で賄われている不動産や開発がここにあることは間違いないということです。いくつ、わかりません。それについての情報が欲しいので、もしあれば私の方法で送ってください。いつものように、債務はそれらの機関をより不安定な立場に置くでしょう。
その観光スピゴットをオンにします
観光は明らかにここの地価の大きな推進要因です。現在存在しているホテルと建設中のホテルの両方を見て、ここで何が期待されているかを確認するだけです。何人の観光客が到着しているのですか？ なんと180万 2017年1月から9月にかけて、海外からの旅行者がダナンを訪れ、その数は増加する見込みです。特に、 そのうち80万人は韓国人でした 韓国からダナンへの毎週115便のいずれかに飛んでいる人。それから、国内の観光客の数は増え続けています。その供給が事実上無限である中国の観光客に加えて、あなたは観光業の1つの大きなブームを見ています。
開発中のすべての新しいホテルやコンドテルに誰が住むのか疑問に思っている場合は、そこに行きます。
コンドテルは、驚くほど巧妙な投資戦略を表すことができます。これを想像してみてください。あなたはコンドミニアムでコンドミニアムを購入し、その場所を外に出すと、年間8-10%の返品が保証されます。それはかなり良いことですが、銀行のゼロリスク預金で得られるおよそ8%の金利よりも良くはありません。
それが違いを生み始めるのは中期的な将来です。今後数年間で経済が少し減速し、それに応じて金利が下がると想像すると、銀行の金利は着実に低下する一方で、コンドテルから契約上保証された8-10%を獲得できます。これは、コンドテルモデルの人気の一部を説明しています—お金を駐車するのに比較的安全な場所です。
ちなみに、基本的にコリアタウンであるサイゴンのフーミーフンには、スタジオやサービス付きアパートがたくさんあることにいつも驚いていました。そのような生活の取り決めは、韓国人観光客や短期滞在者に人気があるようです。私の推測では、スタジオやコンドテルの大規模な流入がターゲットにしているのはそれです。
それは観光だけではありません。シティプランナーやビジネスマンは、街を 韓国人 そして 日本 ビジネス。これがどこに行くことができるか誰が知っていますか。
伝統
ここで見過ごされがちな土地のコストの側面は、文化の役割です。家族が息子のために土地を保持することはここでの文化的伝統であり、私はまさにその理由で彼らの土地を保持している人々を知っています。目立つ一人は、月給の何千倍もの価値のある土地を所有しています。しかし、彼女は息子のために土地を維持することを主張しているため、多くの申し出にもかかわらず、彼女は自分の土地をいかなる価格でも売ることを拒否します。
多くの人がこれを愚かな非情と見なしますが、彼女はそれを母親の責任と見なしています。彼女への公正なプレー—私にはそのような規律がないことを私は知っています。このシナリオは、おそらくダナンだけでなく全国で行われており、土地の価値を決定する際の定量化できない側面の1つです。
良い基礎
これを入手してください。国連アジア太平洋経済社会委員会（UNESCAP）は、ダナンの人口は2030年には250万人になると予測しています。これは、10年強で150%の驚異的な増加です。それらすべての人々に対応するには多くの作業が必要ですが、それが土地と住宅のすべてです。しかし、都市には家だけではありません。
空港は観光のための都市の最大のインフラ資産であり、彼らはそれでかなり良い仕事をしました。空港の容量は巨大で、1日あたり5万から8万人の乗客がいます。個人的なレベルでは、移民が骨の折れるほど遅くなることもありますが、通過するのは簡単です。たとえば、タンソンニャット空港よりもはるかに使いやすいです。
同様に、サイゴンやハノイに住んでいる人なら誰でも、ダナンの交通インフラは比較すると素晴らしいと言うでしょう。道路自体は良好ですが、ドライバーは頭を上にしてゴツゴツを使うことがよくあります。確かに、道路は完璧ではありませんが、少なくとも がある 計画。余談ですが、私はオースティン、ロサンゼルス、サイゴン、プノンペンに住んでいましたが、ダナンでの運転は比較的簡単です。
おそらくダナンが改善する必要のある最大の分野は、その廃水処理システムです。それは素晴らしいことではありません、そしてここに住んでいる人は誰でも彼らが毎日それについて考える必要がない彼らの幸運な星を数えるべきです。 V非常に少量の廃水 市内からの水処理プラントに行き着きますが、これは明らかに改善が必要なことです。少なくとも彼らはそれについてある種の計画を立てています。
未来？
もちろん、特に投機を伴う市場では、何も保証されていません。そして、ここの不動産市場には確かにいくつかの投機があります。市場が下落する可能性は常にあります。それは以前に起こったことであり、また起こる可能性があります。たとえばサイゴンでは、2007年の市場の暴落によりアパートの価格が大幅に下落したため、2007年の水準を回復しつつあります。約5年前、不動産が氷河のペースで取引されたとき、ダナンの不動産市場は凍結しました。
フリースケ氏は、見通しを非常に楽観的なものから慎重に楽観的なものに修正したと述べ、市場の減速や凍結は問題外ではないと述べた。ただし、上記のファンダメンタルズにより、戦争や自然災害などの大惨事を除けば、市場が大幅に下落する可能性はほとんどありません。予測される人口の大幅な増加とそれに伴う観光業の大幅な増加を考えると、すべての傾向は、地価が上昇するしかないことを示しています。
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